Nowelizacja Prawa budowlanego – w jaki sposób stosować nowe przepisy?

W dniu 19 września 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane. Nowela wprowadza wiele zasadniczych zmian, w tym w zakresie formy projektu budowlanego, prowadzenia robót budowlanych, przenoszenia pozwolenia na budowę, legalizacji samowoli budowlanej, czy sankcjonowania niezgodnego z prawem przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Zakres nowelizacji jest bardzo duży. W takim wypadku niezwykle istotne jest ustalenie do jakich spraw lub postępowań mają zastosowanie nowe przepisy.

Podstawowa zasada – do postępowań wszczętych i niezakończonych stosujemy stare przepisy

Podstawową zasadą jest to, że do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem 19 września 2020 roku stosuje się przepisy Prawa budowlanego w brzmieniu dotychczasowym. Jest to słuszne rozwiązanie, które zapobiega nagłej rewolucji w procesie budowlanym. Za sprawę zakończoną uważa się sprawę, w której została wydana ostateczna decyzja organu administracji. Jeżeli więc w naszej sprawie przed dniem 19 września 2020 roku toczyło się jeszcze postępowanie przed organem  administracji budowlanej i postępowanie to nie zostało zakończone, zastosowanie znajdują stare przepisy. Chodzi więc np. o takie postępowania gdzie wydana została decyzja przez organ I instancji, jednakże na skutek wniesionego odwołania toczy się jeszcze postępowanie przed organem II instancji (np. przed wojewodą).

Ciekawym zagadnieniem praktycznym pozostają w takim wypadku np. postępowania wszczęte w trybie wznowienia postępowania administracyjnego. Postępowanie administracyjne wznawia się bowiem, w przypadkach wskazanych w KPA, w sprawie zakończonej ostateczną decyzją. Więcej argumentów przemawia w takim wypadku za stosowaniem starych przepisów w postępowaniu wznowieniowym.

Wyjątkowo – do toczących się spraw stosujemy nowe przepisy

Nowelizacja wprowadza kilka wyjątków od opisanej powyżej zasady. Oznacza to, że niektóre ze znowelizowanych przepisów mają zastosowanie, w nowym brzmieniu, także do spraw wszczętych i niezakończonych przed 19 września 2020 roku. Przede wszystkim należy wskazać, że w ten sposób jest stosowany zmieniony art. 40 Prawa budowlanego regulujący procedurę przeniesienia pozwolenia na budowę. Nowelizacja zakłada istotną zmianę w zakresie przenoszenia pozwolenia na budowę. Od 19 września 2020 roku nie jest bowiem bezwzględnie wymagana, w każdym wypadku, zgoda aktualnego adresata pozwolenia na budowę na jego przeniesienie na inny podmiot. Taka zgoda nie jest wymagana jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. Taki przepis ma zapobiegać sytuacjom, kiedy były właściciel nieruchomości mógłby blokować nowemu właścicielowi przeniesienie pozwolenia na budowę.

Drugim ważnym wyłomem jest art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego, regulujący kwestię odstępstw od projektu budowlanego, dokonywanych w toku budowy. Najważniejsza zmiana w zakresie tego przepisu polega na korekcie katalogu przypadków, traktowanych jako istotne odstąpienie od projektu budowlanego, przy czym najważniejsze z nowości, to:

1. odejście od zasady, że każda zmiana w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu jest istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego (z wyjątkiem małej architektury i urządzeń budowlanych) – po wejściu w życie nowelizacji za istotne odstąpienie traktowana jest tylko taka zmiana, która powoduje zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę budowlaną,
2. usunięcie parametru kubatury z katalogu charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego,
3. zwiększenie procentowego limitu w ramach powierzchni zabudowy z 2 do 5 procent.

Dodatkowo nowelizacja zakłada, że do wniosków o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych złożonych do organów administracji architektoniczno-budowlanej i nierozpatrzonych przez te organy przed dniem 19 września 2020 roku stosuje się art. 9 Prawa budowlanego w znowelizowanym brzmieniu. Tutaj należy wspomnieć, że nowelizacja tego przepisu polegała przede wszystkim na literalnym wskazaniu, że nie znajduje on zastosowania w procedurze legalizacyjnej (co dotychczas było kontrowersyjne w orzecznictwie).

Terminy na dostosowanie projektów budowlanych

Nowelizacja wprowadziła zmiany w zakresie kształtu projektu budowlanego. Projekt budowlany został wzbogacony o tzw. projekt techniczny, który swoim zakresem odpowiadam projektom wykonawczym, stosowanym powszechnie w praktyce, które stanowią szczegółowe rozpisanie założeń technicznych wynikających z projektu budowlanego. Projekt techniczny nie jest zatwierdzany przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, jednakże musi być wykonany najpóźniej na dzień rozpoczęcia wykonywania robót budowlanych. Zgodność wykonania robót budowlanych z projektem technicznym jest weryfikowana przez nadzór budowlany na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie.

Ustawodawca wprowadził tutaj okres karencji. Zgodnie z odpowiednim przepisem przejściowym, w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów w brzmieniu sprzed 19 września 2020 roku.

Istotne jest również to, że do inwestycji realizowanych w oparciu o projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych, do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Podsumowanie

Zmiana Prawa budowlanego, która weszła w życie jest największą nowelizacją tej ustawy na przestrzeni wielu lat. Ustawodawca wprowadził dosyć skomplikowaną regulację w zakresie przepisów przejściowych – od ogólnej zasady jest sporo wyjątków, na które należy zwrócić uwagę przy planowaniu nowych inwestycji lub w toczących się aktualnie postępowaniach administracyjnych. Organy administracji budowlanej powinny oczywiście stosować się do przepisów przejściowych, jednak praktyka pokazuje, że warto zachować czujność i dodatkowo samodzielnie zbadać w jaki sposób znajdują w naszej sprawie nowe przepisy, tak aby nie narazić się na wadliwość wydanej decyzji.